縱觀2016樓市，經(jīng)歷了從狂熱到新政降溫的過程，業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控措施出臺六個月以后，整個市場的周期就會出現(xiàn)。即到明年上半年，市場熱度會再出現(xiàn)調(diào)整，不可能像今年全年一樣熱下去。也就是說，降溫效果明年還會延續(xù)下去。房價一旦出現(xiàn)暴漲的可能性不大。

2016樓市從狂熱到降溫 地產(chǎn)經(jīng)濟將是怎樣一個趨勢?此外，由于今年一二線城市地王、房價上漲，部分城市購房政策已經(jīng)開始收緊，2017年樓市很有可能在房價暴漲之后出現(xiàn)一些體制缺陷，房價極有可能出現(xiàn)松動，屆時買房正合適。

談房價之前,看看下面這組數(shù)據(jù)，1990年到1998年，中國的廣義貨幣，也就是M2，從1.39萬億開始，增長了10倍,到2015年，又增長了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達到了150萬億的規(guī)模。換句話說，如果你買的某個商品，從90年到15年都沒有漲過價，那其實就代表他貶值了100倍。

中國其實一直在壓房價，其實99-06年，房價紋絲不動，12年到15年，房價也是紋絲不動，重大的上漲只出現(xiàn)在2個階段，08年金融危機之后，和15年小型金融危機之后，這二次都有一個重大特點，政府拼命印錢，量化寬松，放水經(jīng)濟，泛濫的貨幣加上政府維穩(wěn)的需要，導(dǎo)致了房價上漲。

這是很多投資者之所以花重金去買房子的原因。就像08年之前人們買股票一樣。我將錢投入，將有回報，最少利息(房租比銀行的高)。買個房子賺個比銀行高的利息好。

未來五年的政策重點是引導(dǎo)樓市軟著陸，這意味著至少在未來五年里，不利于房地產(chǎn)的調(diào)控政策幾乎不可能出臺。包括房產(chǎn)稅在短期內(nèi)落地的可能性不大，限購限貸除了極個別大都市之外，已名存實亡。低首付低利率，種種努力使我們能以更高的財務(wù)杠桿實現(xiàn)購房夢。

按照國家統(tǒng)計局的解釋，“待售面積”指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個“待售面積”只能說明目前開發(fā)商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住。而老百姓所言的“空置面積”，除了統(tǒng)計局公布的“待售面積”之外，更重要的是已經(jīng)賣出去的房子有多少閑置或者浪費，這才是衡量住房投機因素的重要指標(biāo)。對于空置面積這個指標(biāo)，盛來運當(dāng)時表示，目前國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率指標(biāo)。至于計算不出來的原因，統(tǒng)計局的說法是無法確定什么樣的房子算空置的。

現(xiàn)在來看，中國經(jīng)濟還沒有徹底進入底部區(qū)域，很可能繼續(xù)處于L型狀態(tài)，時間可能為3至5年，也許更長。

然而，讓我們擔(dān)憂的是：在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的3至5年中，中國的房地產(chǎn)走勢可能已經(jīng)基本成型。我們認為這種“可能”已經(jīng)成為“必然”，因為2016年超熱的房地產(chǎn)趨勢，已經(jīng)讓中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進入死角。

我們現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是：2016年的房地產(chǎn)火熱，讓更多的資金進入房地產(chǎn)，很少的資金流入實體經(jīng)濟領(lǐng)域，房地產(chǎn)已經(jīng)成為“壓死”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的砝碼。

因此，我們判斷未來的中國房地產(chǎn)可能存在三種可能：(1)突然崩盤，如日本模式;(2)橫盤模式，因為中國經(jīng)濟的特點，中國政府可能采取管制模式導(dǎo)致房地產(chǎn)處于橫盤模式;(3)類似于俄羅斯模式，導(dǎo)致中國匯率突然較大幅度下跌;但是由于中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)眾多、外匯儲備較大而不太可能出現(xiàn)俄羅斯匯率崩盤的現(xiàn)象。

中國大城市房價的快速上升可能意味著房地產(chǎn)泡沫正在膨脹至破裂點，房地產(chǎn)市場強勁的反彈并持續(xù)到2017年的話可能增加另一輪向下調(diào)整的風(fēng)險。投資者應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)銷售，新房銷售和房地產(chǎn)短期投機的上漲可能會增加中期下行的風(fēng)險。